הגיע הזמן להסיר את הכפפות - מגזר הנדל"ן מניב בישראל!

מרבית הניתוחים שאני מעלה בקבוצה הם על מגזרים רבים כמו מגזר הקמעונאות, טכנולוגיה, אנרגיה ועוד. מגזר הנדל"ן מניב בארץ הוא אחד המעניינים והגיע הזמן שנתחיל לנתח גם אותו. החברה שאנו נתחיל איתה היא "סלע נדל"ן" והיא אחת משתי קרנות הריט בישראל.

מה זה קרנות ריט (REIT)?

החברה הינה קרן להשקעות במקרקעין, חברה שמשקיעה בנדל"ן מניב כמו משרדים, מרכזים מסחריים, דיור להשכרה, חניונים ועוד. החברה מחויבת להעביר לפחות 90% מהרווח הנקי השוטף כדיבידנד למשקיעים. המטרה: לאפשר למשקיעים פרטיים להיחשף להשקעות נדל"ן דרך שוק ההון, בלי לקנות נכסים בעצמם.

היתרונות הבולטים לבעלי המניות בהשקעה בחברה על פי הדירקטוריון הם:

1. דיבידנד שוטף – תשלום דיבידנד רבעוני שוטף של לפחות 90% מההכנסה החייבת.
2. סחירות גבוהה – סחירות גבוהה במניה ופיזור גבוה בין בעלי מניות.
3. יציבות – השקעה בנכסים מניבים בישראל בלבד במינוף מוגבל של עד 60% משווי הנכסים.
4. דירוג אשראי גבוה – גבוה יותר בהשוואה לחברות דומות.
5. מיסוי – החברה פטורה מתשלום מס חברות, כן קראתם נכון!

נכון לסוף הרבעון הראשון של 2025, יש לחברה 45 נכסים מניבים כגון: בנייני משרדים, מסחר, תעשייה ולוגיסטיקה, מלונות, בית חולים סיעודי ומקבץ דיור. הנכסים המניבים מושכרים ל- 555 שוכרים, בשטח כולל של 547,000 מ"ר הכולל 191,000 מ"ר שטחי חניה. היקף הנכסים הסתכם ב-5.84 מיליארד שקל עם תפוסה של 94.7% וכל נכסי החברה אינם משועבדים.

כדי שנוכל להמשיך ולנתח את מגזר הנדל"ן אנחנו צריכים להכיר שני מדדי תפעול מהותיים בתחום הנדל"ן, האחד NOI והשני Cap Rate.

1. Net Operating Income (NOI): הכנסות מהשכרה – הוצאות תפעוליות רגילות (תחזוקה, ניהול, ביטוחים וכו') לא כולל מיסים ופחת.
שימוש עיקרי: כמה הנכס מרוויח נטו מהתפעול השוטף שלו.
2. Cap Rate: מדד שמודד את שיעור התשואה של הנכס על בסיס ההכנסה התפעולית. אנחנו לוקחים את ה-NOI ומחלקים אותו בשווי הנכס. דוגמא: נניח יש לנו נכס עם NOI של מיליון שקל ונכס בשווי של 10 מיליון זה אומר ששיעור התשואה (Cap Rate) הוא 10%.

לאחר שהכרנו את שני המדדים האלו, בואו נראה איזו תחזית סיפקה החברה לשנת 2025:

החברה צופה NOI של 345-350 מיליון שקל מה שאומר שיעור תשואה משוקלל (Cap Rate) של 6.84%.

בואו נמשיך אל דוח רווח והפסד ל-Q1 של 2025:

• הכנסות מדמי שכירות ותפעול נכסים הסתכם ב-98M, גידול של 8%.
• עלות השכרת הנכסים והפעלתם הסתכם ב-10M, גידול של כ-19%.
• רווח מהשכרת נכסים והפעלתם הסתכם ב-88M, גידול של 8.2%.
• רווח תפעולי הסתכם ב-104M, גידול של 45% (הודות להתאמות שווי הוגן של נדל"ן להשקעה).
• הוצ' מימון בסך 26M.
• מיסים = 0 כי כבר רשמנו שחברות REIT לא משלמות מס חברות.
• רווח נקי הסתכם 78M, גידול של 56%.
• דיבידנד, בשנת 2023 החברה חלקה דיבידנד בסך 121 מיליון שקל, בשנת 2024 החברה חילקה דיבידנד בסך 124 מיליון שקל, ב-Q1 של 2025 החברה חילקה דיבידנד בסך 31 מיליון שקל והחברה סיפקה תחזית לדיבידנד בסך 128 מיליון שקל לשנה כולה.

האם שמתם לב?

שמתם לב שתשלום הדיבידנד ב-Q1 לא היה 90% מהרווח הנקי ואפילו לא קרוב.