שוק הנדל״ן ביוון נכנס לשנת 2026 במומנטום חיובי, עם עליות מחירים מתונות אך יציבות וביקוש חזק מצד משקיעים מקומיים וזרים במיוחד באתונה ובאזורים ובאיים. במקביל, תכנית ויזת הזהב (Golden Visa) עוברת התאמות משמעותיות במינימום ההשקעה ובתנאים, אך ממשיכה להיות כלי מרכזי למשקיעים שמחפשים מסלול לקבלת תושבות באיחוד האירופי דרך רכישת נכס ביוון.
נדל״ן ביוון 2026 – תמונת מצב כללית
שוק הנדל״ן ביוון נמצא כבר כמה שנים במגמת התאוששות אחרי המשבר הפיננסי, עם עליות מחירים דו‑ספרתיות בשנים החמות, שהאטו כעת לקצב מתון ויציב יותר. ב‑2026 ישראלים ומשקיעים זרים ממשיכים לראות ביוון יעד אטרקטיבי, בזכות מחירים שעדיין נמוכים יחסית למערב אירופה, פוטנציאל תשואת שכירות ועלויות חיים ותחזוקה נוחות.
מה מושך משקיעים ליוון?
- חברות בגוש היורו ובאיחוד האירופי מסגרת רגולטורית יציבה יחסית.
- תיירות חזקה שמייצרת ביקוש לדירות קצרות וארוכות טווח באזורים מרכזיים.
- פרויקטי תשתית ופיתוח כמו מתחם Ellinikon והרחבת המטרו באתונה שמעלים את הפוטנציאל לשדרוג אזורים שלמים.
- אפשרות לקבל ויזת זהב.
- תשואה מצויינת להשקעה.
- מזג אוויר מצויין כל השנה.
- מיסוי מאוד נוח – למידע נוסף על מיסוי ביוון לשנת 2026 לחצו כאן
אתונה 2026 – לב השוק והביקושים
אתונה מובילה את שוק הנדל״ן היווני מבחינת ביקוש, נפח עסקאות ותשומות השקעה, ומשמשת כיעד המרכזי לרכישות של משקיעים זרים, כולל מחפשי ויזת זהב. העיר מציעה מגוון רחב של שכונות, מהמרכז ההיסטורי דרך פרברים צפוניים ועד לריביירה של אתונה עם טווח מחירים רחב מאוד.
מחירי דירות באתונה – רמות ומגמה
ב‑2025 מחירי הדירות באתונה עלו כ‑7%–8% בממוצע לעומת השנה הקודמת, והמחיר הממוצע למ״ר עמד סביב 2,480–2,580 אירו, עם צפי לצמיחה מתונה של כ‑4%–6% ב‑2026. ההבדלים בין השכונות משמעותיים:
- מרכז העיר (פנגראטי, קוקאקי וכו’) – כ‑2,500–3,000 אירו למ״ר, תלוי במצב הנכס וקירבה למטרו.
- קולונאקי ושכונות יוקרתיות – יכולים להגיע ל‑4,000 אירו למ״ר ואף יותר.
- הריביירה של אתונה (גליפדה, וולה, ווליאגמני) – טווח שמתקרב ואף עובר 4,000-5,000 אירו למ״ר בנכסים איכותיים.
מחפשים נדל״ן למכירה או השכרה ביוון? לחצו כאן וכתבו לנדל״ן אקספרט בעברית בוואטסאפ
ביקוש להשכרה ותשואות
ביקוש לשכירות באתונה נתמך על ידי: אוכלוסייה מקומית, סטודנטים, אנשי עסקים ותיירות עירונית לאורך כל השנה. באזורים מרכזיים ומבוקשים, תשואות ברוטו של 3.5%–5.5% עדיין אפשריות, במיוחד בדירות בינוניות במיקומים עם גישה טובה למטרו ולאזורים תעסוקתיים.
ויזת הזהב של יוון 2026 – מה השתנה?
תכנית ה‑Golden Visa מאפשרת למשקיעי נדל״ן לקבל תושבות ביוון (וממילא גישה לשנגן), בתמורה להשקעה מינימלית בנכס, בכפוף לתנאים. החל מ‑2026 התוכנית עוברת שורה של עדכונים, שהעלו את רף הכניסה באזורים מסוימים, תוך שמירה על מסלול השקעתי נמוך יותר בקטגוריות ייעודיות.
ספי השקעה חדשים ב‑2026
על פי העדכונים, מינימום ההשקעה לויזת זהב עומד כעת על:
- 800,000 אירו: באתונה, סלוניקי ואיים עם אוכלוסייה מעל 3,100, עבור נכסים רגילים למגורים.
- 400,000 אירו: באזורים אחרים ביוון, עבור נכסי מגורים “רגילים”.
- 250,000 אירו (קטגוריה מיוחדת): השקעה בפרויקטים מסוימים בלבד – בעיקר המרה של נכסים מסחריים למגורים, ושיקום מבנים לשימור/היסטוריים, ללא מגבלת מיקום.
הגבלות על השכרה קצרה
ברקע העלאת הספים, הממשלה הטילה מגבלות נוקשות יותר על שימוש בנכסים שנרכשו לויזת זהב עבור השכרות קצרות טווח (כמו Airbnb), במטרה לעודד השקעות ארוכות טווח ולצנן לחץ על שוק הדיור המקומי. חלק מהמסלולים מחייבים השכרה ארוכת טווח בלבד, או שימוש עצמי, ולכן חשוב למשקיעים לבדוק את תנאי השימוש המדויקים לפני רכישה.
יתרונות וחסרונות לישראלים – נדל״ן ביוון + ויזת זהב
יתרונות מרכזיים
- ״דלת כניסה״ לאירופה – ויזת זהב מעניקה תושבות ביוון וגישה חופשית למדינות שנגן, למשקיע ולבני משפחתו.
- מחירי נדל״ן שעדיין נמוכים מיעדי פריים אחרים באירופה, עם פוטנציאל המשך עליית ערך.
- קרבה גיאוגרפית לישראל, טיסות קצרות, תרבות ים‑תיכונית ואקלים נוח.
חסרונות וסיכונים
- סף השקעה גבוה מאוד באתונה ובאזורים המבוקשים (800,000 אירו), שאינו מתאים לכל משקיע.
- מגבלות הולכות ומחמירות על השכרות קצרות טווח, שעלולות להשפיע על תשואות תלויות‑תיירות.
- עלויות עסקה לא מבוטלות – מס רכישה, נוטריון, עו״ד, מתווך – שביחד יכולים להגיע לכ‑8%–12% מערך הנכס.
באילו אזורים ביוון מתמקדים משקיעים ב‑2026?
אתונה – מרכז, צפון ודרום (הריביירה)
אתונה נשארת היעד מספר אחד:
- מרכז העיר (קוקאקי, פנגראטי, אקסרכיה המתחדשת): מתאים לסטודנטים, צעירים ותיירות עירונית.
- הצפון (חלנדרי, מרוסי): ריכוז משרדים, הייטק ושכונות למשפחות מקומיות.
- הדרום/הריביירה (גליפדה, וולה): מיועד למשקיעים שמחפשים פרופיל יוקרתי‑תיירותי עם פוטנציאל עליית ערך גבוה.
יעדים נוספים
- סלוניקי – עיר נמל ואוניברסיטאות, עם מחירים נוחים יותר וביקוש סטודנטיאלי ותיירותי.
- איים תיירותיים (כמו כרתים, רודוס ואיים קטנים יותר) – מציעים נכסים לקהל מקומי ותיירותי, אבל דורשים ניהול תיירותי מקצועי.
האם 2026 זה זמן טוב לקנות נדל״ן ביוון?
מגמת מחירים ותשואות
ניתוחים עדכניים מצביעים על כך שהעליות החדות התמתנו, אך הבסיס לשוק יציב – עם ביקוש חזק, פרויקטי תשתית והמשך עניין מצד משקיעים זרים. ההערכות ל‑2026 הן לצמיחה מתונה, לא “זינוק” – מה שמתאים יותר למשקיעי ערך בינוני‑ארוך טווח.
אופק יציאה והשקעה לטווח ארוך
בדוחות על אתונה מצוין כי כדי להגדיל את הסיכוי למכירה ברווח, מומלץ אופק החזקה של לפחות 5 שנים, בשל עלויות עסקה וסיכון לתנודתיות בטווח הקצר. נכסים באזורים בעלי ביקוש יציב (קרוב למטרו, מרכז תעסוקה ושירותים) נהנים מנזילות טובה יותר וזמני מכירה קצרים יותר (30–90 יום לנכס מתומחר נכון).
תשואות השכרה באתונה
- אתונה מציגה תשואות ברוטו ממוצעות של כ‑4%–6% לשנה בדירות מגורים, עם אזורים מסוימים שמגיעים גם לכ‑6%–8% בדירות קטנות ומבוקשות.
- לפי נתוני שוק עדכניים, אתונה היא תת‑שוק הנדל״ן בעל פוטנציאל התשואה הגבוה ביותר ביוון, עם תשואה ממוצעת סביב 5.4% במדגם ארצי, לעומת ממוצע יוון של כ‑4.4%.
- באזורים מרכזיים וזולים יחסית עם ביקוש משוכרי סטודנטים, צעירים ונוודים דיגיטליים, ניתן לראות תשואות גבוהות מהממוצע (6%–8.25% ברוטו).
- שיעורי התפוסה בדירות עירוניות (שכירות ארוכה וקצרה יחד) גבוהים יחסית – לעיתים 80%–90% לשנה – מה שמקטין סיכון לעמידת נכס ריק.
תשואות השכרה באיים ביוון
- בממוצע, יוון כולה נעה סביב 4.5%–5.5% תשואה ברוטו, אבל חלק מהאיים התיירותיים הבולטים (כמו מיקונוס, סנטוריני, כרתים) מגיעים לעיתים ל‑8%–10% ואף יותר בנכסי נופש איכותיים וקצרי טווח.
- וילות יוקרה באיים מבוקשים, במיוחד בקיקלאדים, מדווחות על טווח תשואה ברוטו של כ‑6%–10% כאשר הניהול והתמחור מבוצעים נכון.
- באיים “בינוניים” או פחות תיירותיים, דירות/בתים לנופש משיגים בדרך כלל כ‑5%–7% תשואה ברוטו, עם תלות גבוהה בעונתיות ובתפוסה בקיץ.
- תפוסה שנתית באיים לרוב נמוכה יותר מאתונה: 50%–70% באיים רבים בקיץ בלבד, לעומת 65%–75% בכרתים ויעדים גדולים עם תיירות כל השנה.
השוואה ממוקדת – אתונה מול איים
| פרמטר | אתונה – דירות עירוניות | איים תיירותיים (וילות/דירות נופש) |
|---|---|---|
| תשואה ברוטו טיפוסית | בערך 4%–6%; באזורים מסוימים 6%–8%+ | בערך 5%–7% לרוב הדירות; יוקרה עד 8%–10% |
| בסיס ביקוש | מקומי + סטודנטים + תיירות עירונית כל השנה | תיירות עונתית (קיץ בעיקר), ולעיתים נומדס בחורף |
| תפוסה שנתית | גבוהה (80%–90% בדירות מרכזיות) | 50%–75% בממוצע, תלוי באי ובמוצר |
| יציבות תזרים | גבוהה יחסית, פחות תלות בעונה אחת | תנודתית – קיץ חזק, חורף חלש |
| סיכון רגולטורי (Airbnb) | גבוה יחסית – רגולציה מתהדקת בערים גדולות | גם כאן מגבלות גדלות, במיוחד באיים עמוסים |
| נזילות מכירה | גבוהה – שוק רחב ומשקיעים מקומיים וזרים | משתנה; נכסים מעולים באיים חזקים – נזילים, אחרים פחות |
מסקנה פרקטית למשקיע
- אתונה מתאימה יותר למי שמחפש תזרים שכירות יציב, תפוסה גבוהה ושוק עמוק שקל יותר למכור בו בעתיד, גם במחיר תשואה קצת יותר “משעממת” בממוצע.
- האיים מתאימים למי שמוכן לעבוד/לשלם על ניהול תיירותי, לספוג עונתיות גבוהה ולהתמודד עם רגולציה משתנה, בתמורה לפוטנציאל תשואה ברוטו גבוה יותר בנכסי נופש איכותיים.
- בנדל״ן להשכרה ביוון צריך לקחת בחשבון שני סוגי עלויות עיקריות: מיסוי על ההכנסה והחזקת הנכס (ENFIA, תחזוקה, ארנונה וחשבונות).
מס על הכנסות שכירות ביוון (מ‑2026)
המס על שכירות ביוון הוא פרוגרסיבי, על ההכנסה ברוטו מהשכרה:
- עד 12,000 אירו בשנה – 15%
- 12,001–24,000 אירו – 25% (מדרגה חדשה מ‑2026 במקום קפיצה ישירה ל‑35%)
- 24,001–35,000 אירו – 35%
- מעל 35,000 אירו – 45%
בעלי נכסים מקבלים ניכוי סטנדרטי של 5% על תחזוקה (במקום הוכחת הוצאות בפועל) לחישוב ההכנסה החייבת, בעיקר בהשכרה ארוכת טווח.
מיסוי נכסים: ENFIA, מס רכוש ומיסים נוספים
- מס רכוש שנתי ENFIA: מחושב לפי “שווי אובייקטיבי” למ״ר; המס הבסיסי נע בין כ‑2 ל‑16.25 אירו למ״ר לשנה, לפי אזור, סוג הנכס וגיל הבניין.
- תוספת ENFIA: על פורטפוליו שמעל סף ערך מסוים (כ‑200–250 אלף אירו ומעלה), במס מדרגי של כ‑0.1%–1.15% על הערך העודף.
- מס רווחי הון: כרגע 15% על רווח ממכירת נכס בתוך 5 שנים (כאשר ומתי שמס זה מופעל בפועל – יש לעקוב אחרי עדכונים).
- לחברות: מס חברות 22% על רווחי שכירות, ובמקרים מסוימים Special Real Estate Tax (SRET) של 15% על ערך הנכס (בעיקר לחברות החזקה “ריקות”).
עלויות תחזוקה שוטפת – דירה רגילה
למשקיע פרטי בדירה באתונה/עיר אחרת, סדרי הגודל השנתיים:
- ועד בית / תחזוקת משותפים (κοινόχρηστα): כ‑25–50 אירו לחודש בדירה רגילה (300–600 אירו בשנה); במתחמים יוקרתיים 65–125 אירו לחודש (800–1,500 בשנה).
- חשמל, מים, גז ואשפה: בדירה קטנה בסביבות 40–75 אירו לחודש (500–900 אירו בשנה); בבתים/וילות גדולות גם 1,500–3,000 אירו בשנה.
- ביטוח מבנה ותכולה (מומלץ מאוד, במיוחד באזורים מועדים לרעידות אדמה): בערך 0.1%–0.3% מערך הנכס בשנה (כ‑300–900 אירו לנכס בשווי 300,000 אירו).
- תחזוקת בניין בסיסית (ניקיון, מעלית, תאורה, תיקונים שוטפים): כלול לרוב בוועד‑בית/קונדו.
כלומר, לדירה סטנדרטית אפשר להעריך עלויות שוטפות (בלי מס הכנסה על השכירות) בטווח גס של כ‑1%–2% מערך הנכס בשנה, תלוי בגודל, מיקום ורמת המתחם.
תחזוקה בנכסי נופש / וילות (בעיקר באיים)
בנכסי נופש עלויות התחזוקה גבוהות יותר:
- וילה באיים: עלויות כוללות עשויות לנוע מכ‑1,500 ועד 15,000 אירו בשנה, במיוחד בנכסי יוקרה גדולים – בעיקר בשל מיסוי, שירותים ותחזוקת שטחים פתוחים.
- תחזוקת גינה ובריכה: כ‑150–250 אירו לחודש בעונה (1,800–3,000 אירו בשנה אם בתפעול מלא).
- ניהול והשכרה קצרה (Airbnb וכד’): חברות ניהול גובות לרוב 20%–25% מההכנסה הברוטו, לא כולל חשבונות שוטפים וניקיון.
בשל עלויות אלו, תשואה ברוטו גבוהה באי (למשל 8%–10%) יכולה להפוך במהירות לכ‑4%–6% נטו אחרי ניהול, תחזוקה ומס, תלוי במודל.
נקודות חשובות למשקיע
- המס על שכירות ב‑2026 מעט “רך” יותר בזכות מדרגת ה‑25% החדשה – מיטיב בעיקר עם בעלי הכנסה שנתית של 12,000–24,000 אירו משכירות.
- יש ניכוי אוטומטי של 5% תחזוקה, אבל הוא לא תמיד משקף את העלויות האמיתיות – בוילות ונכסי נופש ההוצאה בפועל יכולה להיות גבוהה יותר.
- חובה לתמחר את הנכס לפי תשואה נטו אחרי ENFIA, חשבונות, ועד‑בית, ביטוח ומס הכנסה – ולא לפי ברוטו בלבד.
