מחיר למשתכן? ממש לא בכל מחיר!
הרבה מאוד זוגות בישראל מתמודדים בהגרלות האלה, אז הגיע הזמן לפתוח את זה. (ואם זה לא רלוונטי עבורך כרגע, תמשיך לקרוא בכל זאת, אפשר ללמוד מזה משהו על ניתוח עסקה). כמובן, כמו שבכל תוכנית ממשלתית שגם תורמת פוליטית במובן כזה או אחר, מוצגים רק היתרונות (שהם אכן קיימים), והנה תמצות שלהם.
יתרונות:
- דירה מתחת למחיר השוק, הנחה שיכולה להגיע לסכום של 300,000 ש״ח (זה המקסימום).
- מימון גבוה במשכנתא: 75% מערך הנכס בשוק החופשי, במקום מהסכום בו הדירה נמכרת בפרויקט (ולכן בפועל יכול להגיע ל-90% משכנתא)
אבל כמו כל דבר, יש חסרונות. ופה – לא מעט כאלה. למרות שבפועל מעטים האנשים שמודעים להם.
חסרנות:
- מדובר בדירות שלא מושקע בהם ברמה הגבוהה ביותר בפיתוח, הקבלן נותן את המינימום שמאפשרים לו (בכל זאת הוא נתן מחיר נמוך כדי לזכות בפרוייקט). מה שאומר שהרבה פעמים יש השקעה של מטבח, ריצוף וכו' אחרי קבלת מפתח – דברים שמורידים *מעט* את שולי הרווח. תזכרו: במחיר למשתכן השיקול המרכזי של הקבלן הוא חיסכון, ולא איכות או ביטחון.
- הזכייה היא במקום מסוים, וכדי להעלות את הסיכויים אתם נרשמים גם למקומות פחות אטרקטיביים למגורים מבחינתכם. ואם לא – אז הסיכוי לזכות יורד.
- אם מדובר בנכס להשקעה, אז הבעיה היא שאותם זוגות לא עושים מספיק חקר שוק (בחלק מהמקומות הוא גם מורכב יותר בפרויקטים מהסוג הזה) מבחינת פוטנציאל ההשקעה. וגם ככה – הנכס לא יכול להימכר מספר שנים.
- כל עוד אתם לא זוכים אתם בעצם תקועים, אסור לכם לעשות עסקאות נדל"ן אחרות – כי אז הזכאות נגמרת. מה קורה עם הכסף שלכם שמאבד מערכו בינתיים? נחסך בבנק?
- גם כשאתם זוכים, זה יכול להיות פרויקט שעוד לא קיבל אישורים ולא התחיל בנייה, דבר שמצריך גם מכם לחכות עם הכסף נזיל ולא מושקע, וכאמור – מאבד מערכו בבנק.
- היתרון הגדול של מימון גבוהה במשכנתא – זה מהלך שמגדיל את סך הריביות על המשכנתא וגורם להקטנת סך הרווח בעסקה (אז קחו את זה בחשבון שאתם מחשבים את המספרים).
אוקיי, אז מה המסקנות?
אז קודם אבהיר דבר אחד – אני לא ממליץ לכם לעשות פעולה אקטיבית בלי ייעוץ שבחן לעומק את הנתונים שלכם. רק מספק מידע (וכמובן מזמין אתכם אליי לפגישה אם תרצו שנרד לעומק). אבל באופן כללי – תלוי:
לא זכיתם? תשקלו מחדש.
גם אם החלטתם שכן, תוודאו איך הכסף שאתם חוסכים מושקע במקביל לציפייה שלכם לזכות באפיקים אחרים כמו שוק ההון. נעולים על השקעה בנדל"ן? אני בטוח שאפשר לעשות רווח של 300,000 ש״ח במספר שנות השקעה בנדל"ן גם בשוק החופשי. לחכות שאולי תזכו, וגם אם תזכו יש סיכוי סביר שתחכו כמה שנים טובות עד המפתח ובינתיים הכסף בבנק – זה חבל.
זכיתם? זה מתחלק לשניים.
א. אם מועד הרכישה קרוב (כי עבר זמן מהזכייה או שזכיתם בהגרלת המשך) – לכו על זה.
ב. אם אין צפי לאישורים/תחילת בנייה – התשובה עבורכם היא בדיוק כמו התשובה לאותם אלה שלא זכו.
שאלה אחת מתבקשת
אבל תכל'ס זה לטובת הזוגות הצעירים לא? מה הכל פוליטיקה?
נכון חלקית. בפועל רק אחוז מסוים מהזוגות "נהנה" מזה וזוכה, וגם לו יש חסרונות לפעמים (כמו שכתבתי למעלה). לגבי האינטרס של הממשלה – זה מאפשר כניסה לאותם זוגות למגרש הנדל"ן, וככל שיש יותר שחקנים במגרש זה ישתלם לאורך זמן וימשיך לתדלק את המחירים (והמיסים יחד איתם).
זה לא משהו שלילי, אבל זה משהו שצריך לדעת – ולפעול נכון עם הידיעה הזו.
רוצים לפעול נכון? השאירו לי פנייה כאן ואחזור אליכם במהרה!
*בפגישה איתי נעשה סדר בהכל: המצב הקיים מול הרצוי, מה האפשרויות ואיך לבחור, ובעיקר – תצאו עם מפה לעשרות שנים קדימה שתבטל את ההתלבטויות הפיננסיות שלכם.
