פינוי בינוי בגדול, למי שפחות מכיר, זה כשלוקחים מתחם של כמה בניינים שיש בהם למשל 100 דירות בסה"כ, הורסים הכל, ובונים מחדש בניינים יותר גבוהים (מגדלים) שיהיו בהם 500 דירות (למשל) ומתכננים מחדש גם מה שקורה בין הבניינים מבחינת גני ילדים, מסחר וכו'…
פינוי בינוי זה תהליך ארוך ומורכב, אף אחד לא מבטיח מתי זה יקרה. ובחלק גדול מהמקרים, אפילו אם זה יקרה.
למה המדינה מעודדת פינוי בינוי
לפי מדיניות הממשלה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אנחנו רואים שמדינה רוצה את זה יותר ויותר ככל שעובר הזמן. הרצון הזה מתבטא בין היתר בהקמת גופים שיתמכו במהלך (מנהלות מקומיות.. לא נכנס לזה) ושינויים בחוק שאמורים להקל על היזם לעשות פינוי בינוי.
מדיניות הממשלה מבטא בכך, שבתחילת השלב החתמות הדיירים הראשוני הורידו את הקריטריונים של הרוב הנדרש מ-80% הסכמה ל-66.66% הסכמה נדרשת.
זה לא מפתיע שהמדינה רוצה את זה כל כך ,יש מעט מאוד שטחים בארץ שרוצים/יכולים לשחרר ליזמים וקבלנים ולכן חלק משמעותי מתוספת הדירות בארץ יבואו בשטחים קיימים שכבר יש בניינים וגרים שם אנשים – כאן נכנס הפינוי בינוי.
למה כדאי לקנות דירה בתהליך של פינוי בינוי?
השינויים גורמים לדעתי לרכישה של דירה בתהליך של פינוי בינוי להיות יותר ויותר כדאית. וזאת יכולה להיות הזדמנות אדירה של התקופה שלנו להגדלת הון!
לצורך המחשה: ניתן לקנות דירה ישנה של 3 חדרים וכעבור 3,5,10,15 שנה (תלוי מאוד באיזה שלב קונים, וכמבון יש את עניין המזל), הורסים את הבניין וחוץ מלקבל דירה חדשה בבניין חדש,ברוב המקרים הדירה תיהיה גדולה יותר מאשר הישנה. קורים כמה דברים שאני אוהב. אציין שלושה מתוכם:
שלושה יתרונות מרכזיים
- אתה מקבל מהיזם שכירות עד שהדירה החדשה שלך תהיה מוכנה! בלי שיש לך שוכר!! זה שווה המון!
- אתה לא חשוף למדד תשומות הבנייה (ברזל, זכוכית וכל מה שדרוש לבניה).
בניגוד למישהו שקונה דירה חדשה שלא יודע כמה היא תעלה לו בסוף כי הקבלן אומר לו כל כמה זמן תוסיף לי כסף כי המחירים של הברזל והבטון והכל עלה, שזה מגיע במקרה הטוב לעשרות אלפי שקלים ובמקרה הפחות טוב למאות אלפים (כמו שקורה עכשיו למי שקנה דירה חדשה על הנייר בשנה שנתיים האחרונות). זה שווה המון המון!! - בניגוד לרכישה של דירה על הנייר, אתה לא מאוד סובל אם הפרויקט מתעכב כי אתה מקבל שכירות עד שאתה מקבל את הדירה! שיבנו בכיף!
כמישהו שקנה בעבר דירה על הנייר אני מכיר את התחושה שאתה רוצה כבר לקבל את הדירה כי אתה מדמה תשלומי משכנתא על הדירה בלי שיש בפנים דייר שיכסה את זה.
יש עוד יתרונות רבים אבל הפוסט גם ככה באורך קילומטר. נכון שזה ממש שווה?
ממה צריך להיזהר?
רכישת דירה להשקעה המיועדת לפינוי בינוי או הריסה, לא מתאים לכל סוגי המשקיעים וצריך להבין את כל המשמעויות של כניסה לפרויקט כזה.
לצורך דוגמה, יש פרויקטים של פינוי בינוי שהם רק בכאילו. כלומר יש הסכמה של הדיירים, אבל אין אישורים מתאימים להתחיל את הפרויקט.
כל אחד יכול ללכת לבניין ולהתחיל להחתים דיירים על פרויקט פינוי בינוי בלי שהוא עשה אפילו בדיקה אחת בסיסית להאם זה יכול לקרות אחרי שיהיו לו את החתימות. אז אנשים חותמים והפינוי בינוי היחיד שיש הוא בדמיון שלהם.
אז אם הולכים על איתור עסקה בתהליך פינוי בינוי כדי ללמוד את התחום ו/או להעזר במלווה משקיעים או איש מקצוע בתחום.
לסיכום
בשביל לספק למשקיעים שלי דירות איכותיות שנמצאות בתהליך פינוי בינוי עשיתי את הדברים הבאים:
- הרחבתי את הידע שלי בתחום בין היתר באמצעות קורס התחדשות עירונית ופינוי בינוי.
- יצרתי וחיזקתי קשרים רלוונטיים לאיתור עסקאות כאלה.
- מיפיתי את כל הדירות בשכונה שאני מתמחה בה שהן בתהליך פינוי בינוי. והתאמתי את הדרך שבה אני מאתר עסקאות לא מפורסמות במתחמים של דירות פינוי בינוי..
רוצים שנשב ביחד להגדיר מטרה כלכלית ולבנות תכנית פרקטית שלהגיע למטרה בצורה שמותאמת אישית לאילוצי החיים שלכם? מזמין אתכם לשלוח לי הודעה כאן או בפרטי.
בתמונה – אני מראה לאיתי מה קורה למחיר של דירה שעוברת פינוי בינוי
