הגיע הזמן לדבר על חברות נדל"ן מניב! כולל מידע על ביטוי מפתח

עד היום לא יצא לי לנתח חברות נדל"ן אבל אני חושב שהגיע הזמן להכניס גם את התחום הזה למרכז הבמה – במיוחד לאור התקופה המעניינת שבה חברות הנדל"ן בארץ נמצאות. אחד המדדים הבולטים שדיברתי עליהם בערוץ יוטיוב שלי בחודשים האחרונים הוא מדד הנדל"ן 15. המדד סיפק הזדמנות כניסה מעניינת מאוד ממבט טכני ולכן על הדרך התחלתי לחקור מעט את החברות שנסחרות במדד.

החברה שנתחיל לדבר עליה היא סלע קפיטל נדל"ן:

החברה הינה קרן להשקעות במקרקעין (REIT) שזה קיצור של Real Estate Investment Trust.m.

בואו נתחיל עם פסקה חשובה מדוח החברה כדי שנבין לעומק מה זה "REIT":

"קרן להשקעות במקרקעין הינה גוף שמטרתו העיקרית הינה החזקה וניהול נדל"ן מניב, כגון: בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, מבני תעשיה, דירות מגורים להשכרה וכדומה.

מטרה נוספת של קרן להשקעות במקרקעין הינה לאפשר למשקיעים להשתתף, באופן לא ישיר, בפרויקטים מניבים בהם משקיעה הקרן, תוך פיזור הסיכונים הכרוכים בהשקעה בנכסים מניבים".

קיימים מספר יתרונות בהשקעה בקרן REIT, בין היתר:

• דיבידנד שוטף – תשלום דיבידנד רבעוני שוטף של לפחות 90% מההכנסה החייבת.
• יציבות – השקעה בנכסים מניבים בישראל בלבד במינוף מוגבל של עד60% משווי הנכסים.
• מיסוי – החברה פטורה מתשלום מס חברות (קראתם נכון, חברה פטורה ממס).

בואו נתחיל לקלף את השכבה הראשונה של הבצל

• החברה כוללת החזקה ב-45 נכסים מניבים, במגוון שימושים כגון: בנייני משרדים, מסחר, תעשיה ולוגיסטיקה, מלונות, בית חולים סיעודי ומקבץ דיור.
• הנכסים המניבים מושכרים ל-570 שוכרים, בשטח כולל של 547,000 מ"ר הכולל 191,000 מ"ר שטחי חניה.
• היקף הנכסים המניבים של החברה מסתכם ב-5.77 מיליארד ש"ח.
• שיעור התפוסה הממוצע בנכסים הינו 95% ותקופת החוזים בעיקר ארוכי טווח בין 3-10 שנים.

נתונים חשובים נוספים

גידול בהיקף הנכסים המניבים צמח בכ-236% משנת 2015 עד תום הרבעון השלישי של 2024 והסתכם בכ-5.8B. כ-56% מסך הנכסים מושכר למשרדים וחניונים, כ-26% למסחר, כ-10% לוגיסטיקה ו-8% לאחרים. גידול בתשלומי דיבידנד משנת 2015 הציג צמיחה של כ-188% ובשנת 2024 החברה תשלם דיבידנד בגובה של 124 מיליון שקל.

מה זה Net Operating Income ולמה חשוב להכיר אותו

• NOI זה אחד המדדים היותר חשובים שקיימים בענף מכיוון שהוא עוזר לנו כמשקיעים להבין את הרווחיות התפעולית מהנכסים הפעילים של החברה.
• NOI משקף את ההכנסה התפעולית נטו שמייצר נכס מניב, לאחר הפחתת כל ההוצאות התפעוליות (תחזוקה, ניהול הנכס, ביטוחים ועוד).
• זהו מדד תפעולי טהור שמטרתו להציג את רווחיות הנכסים עצמם.
• מינואר-ספטמבר ה-NOI הסתכם לסך של 248.7 מיליון ש"ח, גידול של 3.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. תחזית NOI לשנת 2024 – החברה עדכנה כלפי מעלה לטווח של 333-334 מיליון ש"ח במקום תחזית של 325-328.

מרווח בין שיעור תשואת הנכסים לבין עלות החוב המשוקללת

• בתור משקיעים מעניין אותנו לראות מה התשואה שהחברה מייצרת מנכסיה אל מול החוב שהיא משלמת על נכסיה.
• ככל שהפער יהיה גדול יותר ככה נשאר לחברה יותר כסף.
• שיעור התשואה נכון לסוף ספטמבר עמד על 6.87% לעומת עלות חוב משוקללת בריבית של 1.96%, מה שמשאיר את החברה עם 4.9%.
  ניתן לראות בגרף שהחברה מציגה משנת 2022 עלות החוב עלתה במעט מ-1.60% ל-1.96% ואילו שיעור התשואה באותה תקופה עלה מ-6.80% ל-6.87%.
• שיעור התשואה (Cap Rate) צמח אך בקצב איטי יותר מהגידול בעלות החוב ולמרות זאת ניתן לראות שיש פער "מכובד" בין שיעור התשואה לעלות החוב המשוקללת.

סיכום על נדל"ן מניב

יש עוד נתונים רבים וחשובים לדבר עליהם בחברות נדל"ן מניב ולאט לאט נתחיל לגעת בכולם. אם אהבתם או מעניין אתכם חברות אלו אשמח לתגובות למטה.