כשמדובר באפיקי השקעה, שאלת הסיכון היא מרכזית. השקעות נדל"ן נחשבו מאז ומתמיד כהשקעות בטוחות וסולידיות והאפשרויות רבות ומגוונות, הן בארץ והן מעבר לים. אז מהן האפשרויות הטמונות בהשקעות נדל"ן ומדוע הן טומנות בחובן יציבות וביטחון כלכלי לטווח הרחוק?
כשמתפנה כסף להשקעה, עולה השאלה: מהו אפיק ההשקעה הכדאי והבטוח ביותר, כלומר, מהו הנכס שערכו יישמר ואף יעלה עם השנים. התשובה היא ברוב המקרים – השקעה בנדל"ן.
השקעות נדל"ן נחשבות בטוחות יותר מהשקעות במניות בורסה, למשל, מאחר שהסיכוי לירידת ערך ניכרת של נכס נדל"ן, נמוך בהרבה. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שווקי הנדל"ן בישראל מצביעים על יציבות לאורך זמן.
בעלות על נדל"ן: ביטחון כלכלי
נכס נדל"ני, בין אם מדובר בדירה, מתחם משרדים או חנות, הם נכסים פיזיים, שהבעלות עליהם מספקת למשקיע תחושת ביטחון כלכלי. גם אם ערך השוק שלו יירד בעתיד (מה שלא צפוי בישראל), הרוכש יישאר עם נכס שהוא יכול לממש, בשונה מהשקעה בשוק ההון, שיכולה להותיר את המשקיע ללא רווחים ואף ללא הקרן.
יציבותו של שוק הנדל"ן ועליית המחירים המתמדת, מאפשרות למשקיע את השקט הנפשי שמקנה נכס פיזי, כזה שניתן להשתמש בו לקבלת הכנסה קבועה מדי חודש מדמי שכירות ובאותו זמן ליהנות מהסיכוי לעליית ערכו עם חלוף השנים.
בשונה מאפיקי השקעה כמו קריפטו, שוק ההון וכדומה, שבהם ערך הנכסים הוא נומינלי, לנכסי הנדל"ן יש ערך ריאלי, המחזק את תחושת הביטחון והשליטה בהשקעה.
האפשרויות הטמונות בהשקעות נדל"ן
שוק הנדל"ן מציע למשקיעים אפשרויות השקעה רבות ומגוונות, הן מבחינת סוג הנכס (פרטי או מסחרי) והן מבחינת מיקומו, שיכול להיות בישראל או במדינה אחרת בעולם.
גם מבחינת סכומי ההשקעה הנדרשים, הקשת רחבה. אפשר למצוא השקעות בנדל"ן, בסכומים המתחילים מכמה מאות אלפי שקלים, אך השמיים הם הגבול, על פי נטיות לבו של המשקיע, יכולותיו וצרכיו הכלכליים, מטרותיו והסיכון שהוא מסוגל לספוג.
משקיע המחפש תשואה לטווח ארוך וגם משקיע שמעוניין ברווח מהיר (אקזיט, או "פליפ") ממכירת הנכס תוך זמן קצר, כל אחד מהם ימצא את מבוקשו בשוק הנדל"ן.
מאידך, לפני שמחליטים על כיוון, חשוב שתהיה למשקיע היכרות מעמיקה עם התחום, תוצאה של תחקיר נרחב, שנועד לגלות את כל מה ששוק הנדל"ן מציע.
השקעות נדל"ן בישראל ובעולם
כאשר מדובר בהשקעה בנדל"ן בתחומי מדינת ישראל, מדובר בהשקעה בטוחה ואף מניבה בוודאות, בהתחשב בקצב גידול האוכלוסייה, במיעוט השטחים לבנייה ומשום כך במגמת הפשרת הקרקעות המואצת, המביאה לקיצור תקופת קבלת האישורים לביצוע תוכניות בנייה לדיור.
לצד השקעות בישראל, משקיעים ישראלים רבים, מחפשים כיום אפיקים להשקעות נדל"ן גם במדינות מערביות נוספות. גם כאן, האפשרויות רבות ומגוונות וחשוב להיות עם היד על הדופק.
רכישת דירה בחו"ל משתלמת בשל הביקוש לדירות להשכרה ובשל מחירי השכירות שנמצאים במגמת עלייה, אך גם בתחום המסחרי יש אפשרויות לא מעטות בחו"ל, כמו רכישת נכסים במרכזי קניות או משרדים, שגם להם ביקוש גבוה.
לצורך הדוגמה, מחירי דירות בקפריסין מתחילים ב-130 אלף יורו לדירת שני חדרים, כ-520 אלף שקלים בלבד – שזה אולי רבע ממחירי הדיור בישראל לדירת שני חדרים, כאשר דמי השכירות עומד על כ-1000 אירו ממוצע לחודש. עקב מחירי הדיור המשתלמים והתשואה הגבוהה נראתה צמיחה מרשימה בעסקאות הנדל"ן בקפריסין בשנת 2022, מגמה הצפויה להימשך גם ב-2024 – הודות לכך שעליית הערך הצפויה היא בין 8-5% לנכס.
| ישראל (ש"ח) | קפריסין (אירו) | סוג נכס |
| 1,800,000 ₪ | 180,000 € | דירת 2 חדרים במרכז |
| 1,300,000 ₪ | 130,000 € | דירת 2 חדרים בפריפריה |
| 2,700,000 ₪ | 260,000 € | דירת 3 חדרים במרכז |
| 1,900,000 ₪ | 190,000 € | דירת 3 חדרים בפריפריה |
| 5,500,000 ₪ | 650,000 € | וילה במרכז |
| 2,800,000 ₪ | 400,000 € | וילה בפריפריה |
מבט השוואתי: תשואה מהשכרת הנכס בישראל לעומת קפריסין
ברכישת דירה, חנות או משרד להשקעה, גם אם המשקיע אינו משתמש בנכס בעצמו, הוא יכול ליהנות, לצד העלייה הוודאית בערכו העתידי, גם מהשכרת הנכס, תמורת דמי שכירות חודשיים המהווים הכנסה קבועה ובטוחה עבור הבעלים.
אפיק של השכרת נכס להשקעה נקרא בשוק "נדל"ן מניב", כלומר, אפיק השקעה בטוח במיוחד, הטומן בחובו תמורה כבר מהשלב הראשון ואילך, בין אם מדובר בדירה או בנכס מסחרי.
כדי להגדיל את התשואה מהשכרת הנכס, ניתן גם להשביח, לשפץ ולשפר אותו. לפעמים, בהשקעה כספית לא גדולה בשדרוג הנכס, ניתן להגדיל את הרווחים מהשכרתו, בסכומים נכבדים.
פערי התשואה
בנוסף להבדלים המשמעותיים במחירי הנדל"ן בין ישראל לקפריסין, קיימים גם פערים ניכרים בתשואה הצפויה מהשכרת נכסים במדינות אלו. בעוד שבקפריסין התשואה השנתית הממוצעת מהשכרת דירה נעה בין 5% ל-8%, בישראל התשואות נמוכות בהרבה ועומדות על כ-2.5% עד 3.5% בלבד.
כך למשל, דירת 3 חדרים במרכז קפריסין שעלותה כ-260,000 אירו, תושכר בממוצע תמורת כ-1,100 אירו לחודש – תשואה שנתית של כ-5%. לעומת זאת, דירה דומה במרכז ישראל שעלותה כ-2.7 מיליון ש"ח, תושכר בסביבות 8,000-9,000 שקלים בלבד – תשואה שנתית נמוכה של כ-3.5% בלבד.
הסיבות לתשואות הגבוהות יותר בקפריסין טמונות בעלויות הרכישה הנמוכות יותר של הנכסים לצד ביקוש משמעותי להשכרה מצד תיירים ותושבים זרים. לעומת זאת, מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים מאוד ביחס לקפריסין, מה שמקטין למעשה את התשואה היחסית משכירות ואת סך הרווח מההשקעה.
לוקחים משכנתה מקסימלית? 75% מימון?
אם אנחנו קונים את הדירה הכי יקרה שאנחנו יכולים – אנחנו נמצאים "על הקשקש". למה זה חשוב? כשבנק בא לאשר משכנתה, הוא מאשר לפי עיקרון "שמאי או חוזה, הנמוך מבניהם". מה זה אומר? שאם קנינו דירה בשני מיליון אבל שמאי העריך אותה ב – 1.9 – נקבל 75% מ – 1.9. אם שמאי העריך ב – 2.1 – נקבל 75% מ – 2.
הכלל הזה של הבנקים יכול לשים אותנו בבעיה כי אם לא נקבל מספיק משכנתה אנחנו עלולים למצוא את עצמינו כשחסר לנו כסף להשלמת העסקה. מה עושים?
דבר ראשון – אם אנחנו ב – 75% מימון ונמצאים על הקשקש, כלומר – אין לנו עוד הון עצמי – מומלץ לקחת שמאות מוקדמת. שמאי שיעריך את שווי הדירה עוד לפני שחתמנו חוזה. זה קצת יותר יקר משמאות של המשכנתה אבל זה יכול להציל אותנו מכניסה לעסקה שאנחנו לא מסוגלים להשלים. דבר שני – אחרי שיש שמאות – חייבים לקבל אישור עקרוני למשכנתה על הסכום שאנחנו צריכים. רק אחרי שיש לנו את שני אלה – אפשר לחתום חוזה. בתנאי שיש אישור מהעו"ד כמובן. שלא נגלה שלדירה יש כל מיני בעיות משפטיות חס וחלילה.
בהצלחה!
*לוקחים משכנתא חדשה או מעוניינים לפרוע חלק מהמשכנתא ולחסוך בעמלות?*
הכירו את עמלות הפירעון המוקדם, וכיצד ניתן להימנע מהן-
הרבה פעמים נוטלי משכנתאות שואלים: "האם אפשר לפרוע חלק מהמשכנתא ומתי?" חשוב לי להבהיר שהחוק מאפשר לכם *לפרוע את המשכנתא בכל יום נתון לאחר קבלתה!* החוזה בין הבנק ללקוח הוא חד-צדדי: הבנק מחויב להלוואה, אך אתם לא. בכל עת שתבחרו תוכלו להחזיר או לפרוע את ההלוואה לפי רצונכם.
אז השאלה העיקרית היא לא האם ניתן לפרוע – *אלא כמה זה עולה?*
עמלת היוון –היא המשמעותית ביותר ואליה מתכוונים כשמדברים על עמלת פירעון-
עמלה זו נגבית כ"פיצוי" לבנק בגין הפסדיו על סכומים שהוא יכול היה לקבל אם המשכנתא הייתה משולמת עד לתום התקופה לפני תנאיה. העמלה מחושבת לפי גובה ההפרש שבין הריבית של המשכנתא אותה רוצים לפרוע (או חלקה) לבין הריבית הממוצעת של המשכנתאות (כפי שמפרסם בנק ישראל) ביום ביצוע הפירעון המוקדם.
בתקופה הנוכחית בה הריביות יחסית גבוהות, כמעט ואין עמלות היוון! לעומת זאת, בתקופה של ריביות נמוכות מאוד, עמלת ההיוון יכולה *להגיע לעשרות אלפי שקלים.*
איך אפשר להפחית את הסיכוי לתשלום עמלת היוון?
כאן נכנסת לתמונה חשיבה אסטרטגית ארוכת טווח בבחירת תמהיל המשכנתא ובקביעת המסלולים הנכונים. הנה מספר טיפים שיעזרו לכם להקטין את החשיפה לעמלה זו בעתיד:
1. *מסלולים בריבית משתנה* שנלקחו בשנים 2019-2020, וכן 5 שנים לפני כן בהתאמה, שימו לב!!! יש לכם בחודשים הקרובים תחנה והריבית הולכת לקפוץ לכם! אם תמחזרו לפני מועד התחנה, תמנעו מעמלות ההיוון! אם תאחרו ותמחזרו אחר, צפו לעמלה!!
2. *הגבלת ריבית קבועה –* הרגולציה מחייבת לקחת מינימום שליש בריבית קבועה. אל תיקחו שקל מעבר לכך!
3. * *קיצור תקופת הריבית הקבועה** – ככל שהתקופה של מסלול בריבית קבועה קצרה יותר, כך סכום עמלת ההיוון הצפויה יורד. הסיבה היא שמרכיב חשוב בנוסחת החישוב של עמלת ההיוון היא מספר השנים שנותרו לסיום המסלול.
4. *הלוואת זכאות מהמדינה* – הלוואה זו פטורה מעמלת פירעון מוקדם על אף שניתנת בריבית קבועה. בנוסף, היא מעניקה הנחה בעמלות הפירעון המוקדם בשאר המסלולים שלכם.
5. **בחירת מסלולים עם תחנות יציאה** – מסלולים בעלי תחנות יציאה בתדירות גבוהה מאפשרים גמישות, ופוטרים אתכם מעמלות פירעון מוקדם.
*סוגי עמלות נוספות בפירעון מוקדם* (שאינן מהותיות לצורך שאלת הפירעון)
1. *עמלה תפעולית –* חד-פעמית, בסך 60 ש"ח.
2. *עמלת הודעה מוקדמת –* סכום של 0.1% מסכום הפירעון. ניתן להימנע ממנה במתן הודעה לבנק מראש.
3. *עמלת מדד ממוצע* – חלה על משכנתאות צמודות למדד אם הפירעון מתבצע מה-1 ועד ה-15 בכל חודש. מתאריך ה-16 ועד סוף החודש העמלה אינה נגבית.
4. *עמלת הפרשי שער –* רלוונטית להלוואות במטבע חוץ, אך אפשר להימנע ממנה במתן הודעה מוקדמת של יומיים לפחות.
________________________________________
*כולי תקווה שהמידע הועיל לכם.
תקראו. תבינו. ותחסכו הרבה כסף!*
הי אנחנו משפחה עם תאומים בני 15 וחצי (בן ובת בכיתה י') גרים כבר שנתיים באי לפקדה ביוון. בכל שבוע אני מקבלת ים שיחות טלפון שזה החלום של הרבה משפחות שרוצות לעשות את הצעד אבל אין להם מספיק מיץ אומץ. מצ"ב התשובות לשאלות הקבועות שעולות:
קודם כול שתדעו זה הרבה יותר פשוט לעבור מדינה ממה שזה נדמה. דבר ראשון צריך אישור שהייה ביוון אם יש לכם או לחלק מכם דרכון אירופאי (בריטי לא תופס) זכיתם! אם אין דרכון תוכלו להשקיע בנכס סכום של 400 -800 אלף יורו (תלוי במיקום) שיקנה לכם גולדן ויזה ל 5 שנים עם אופציה להאריך.
נושא הפרנסה רצוי להתפרנס באמצעות עבודה מרחוק דרך האינטרנט (שכר מקומי 800 יורו לחודש לא יספיק למשפחה ישראלית ועם גולדן ויזה אין אישור עבודה רק עם דרכון אירופאי.
אם יש לכם את 2 הדברים האלה נשאר רק נושא החינוך שהוא האישיו. בתי ספר בינ"ל ביוון יש רק בערים גדולות כמו אתונה וסלוניקי או באי כריתיים (בעלות ממוצעת של 1500 יורו בחודש וספק אם תמצאו בהם מקום פנוי). באף אחד מהם לא חווינו את היופי שיש באי לפקדה, את השקט, האנשים האדיבים והביטחון האישי.
הפתרון שאני מצאתי הוא מושלם ומיועד למי שיש ילדים בני 15+ (עד היום הילדים לי שלמדו בתוכנית לימוד שבניתי עם מורים בזום מהארץ בשילוב חוגים מקומיים. ניסינו לימודים בבית ספר בריטי און ליין וזה לא היה מוצלח)
הפתרון: לימודים אקסטרניים בזום עם ילדים שעושים רילוקיישן בעולם. בפברואר יתחיל סמסטר ב HIGHQ (ביולי נבחנים בשגרירות יוון על 4 מקצועות ראשונים). לומדים בשפה העברית 4 פעמים בשבוע 5 שעות ביום עם תמיכה להצלחה. זה אומר שבתחילת כיתה י'א הם יהיו עם תעודת בגרות. עלות לכל הבגרות 20,000 ש"ח כולל ספרים שנשלחים עד אליכם. בנוסף הם רשומים לחוגים מקומיים: טניס, אומנות, מועדון ימי, חדר כושר ואפטר סקול של אנגלית שם הם נפגשים עם ילדים בני גילם. יתר הזמן הם בים או בטלפון..