נראה לי שפספסתי את הרכבת של הנדל״ן

״נראה לי שפספסתי את הרכבת של הנדל״ן״, ככה התחילה שיחת הטלפון, בלי סמול טוק, ישר לעניין – יש מצב שאת צודקת, עניתי בכובד ראש (בחצי צחוק כמובן).

אז מה אתה אומר, שלא כדאי לקנות דירה?

שהמחירים יירדו, שהריביות גבוהות מדי, שזו בועה וכדאי לחכות, אבל מה לעשות, להישאר בשוק ההון? יש דיון שלא נגמר – השמאל והימין של ההשקעות – נדל״ן או שוק ההון ויש תשובה מעצבנת שחוזרת על עצמה כל פעם; ״זה תלוי״, כמה זה כבר יכול להיות תלוי? בסוף כולנו רוצים שיהיה לנו יותר כסף, אז מה הקטע עם ה ״תלוי״ הזה?

הנה תקציר של כמה מהם

תלוי אם זו דירה ראשונה

חלק א' – אני מאמין שכל בית צריך מרפסת וכל משפחה צריכה דירה אחת לפחות בישראל. נדל״ן בעיניי הוא השקעה דואלית – הוא לא רק השקעה מעולה ופיזור הון חשוב אלא גם קשור קשר ישיר בעלות החיים שלי כאן. גם אם יסתבר בסוף שזו לא היתה ההשקעה הכי טובה שיכולתי לעשות בזמן נתון, היא כן מאפשרת לי להיצמד לחלק משמעותי מאוד בעלות החיים שלי – הצורך לגור איפה שהו. למעשה, יהיה מה שיהיה, הצלחתי למתן את השפעת מחירי הדיור על החיים שלי.

חלק ב'  – לנדל״ן יש עלויות עסקה גבוהות – מיסים, עורכי דין, מתווכים, סקר שוק, זמן, ייעוץ משכנתא, וכו׳ אבל יש גם יתרונות:

• פטור ממיסים על הרווחים, כשיהיו. ויהיו.
• אפשרות למינוף גבוה מאוד (פי 4 הון לעבוד איתו מהסכום שיש לי בכיס).

אילו היתה זו דירה שניה שלישית רביעית או משרד או כל נכס נדל״ני אחר, צריך לצרף גם מיסים על הרווחים שיהיו כמו בכל השקעה אחרת. אבל גם מס עונש על עצם הבחירה בהשקעה הזו – מס רכישה.

תלוי כמה כסף יש לי

בנדל״ן יש מסה קריטית שצריך כדי להתחיל להשקיע, וגם אחר כך, זה לא אותו מוצר ב 1M או ב 3M או ב 4. יש אופק שונה להשקעה, ואופי שונה ל״עלות המטרד״ בניהול שלה בהתאם למיקום ולגיל ולאופי הנכס ולשוכרים ולמגורים.

תלוי אם זו דירה למגורים או להשקעה

יוצא שדירה למגורים היא כמעט תמיד העסקה הכי טובה שמשפחה עושה בחיים – הכי הרבה ברווח, הכי הרבה באחוזים. איך זה? בקניית דירה למגורים אני מנסה פחות להתחכם לשוק ו ״לקנות מתחת למחיר השוק״. בקניית דירה למגורים אני לא שואל את עצמי מתי הזמן למכור, אני לא שואל את עצמי אם פספסתי את הרכבת, אני פשוט קונה את מה שאני יכול ואוהב. ואז כשאיזו כתבה בעיתון או פוסט ברשת מנסה לשכנע אותי לעשות טעויות עם ההשקעות שלי, אני לא מתייחס אל הבית שלי כאל אחד ההשקעות שלי ומתעלם מרעשי רקע.

לשוק ההון יש יתרונות וחסרונות אחרים

הכל קל, הכל מהיר, הכל אפשרי, ובכל סכום ובכל מחיר, והכל נזיל בכל רגע, ועלויות העסקה מגוחכות, ואפילו לא צריך להבין בזה כלום – אפשר פשוט לשלם למישהו אחר שינהג עבורי את ההשקעות. אבל כל הטוב הזה בא עם כוכבית*

הפסיכולוגיה שלנו

כמו שהפסיכולוגיה תמכה בי בנדל״ן (מיינדסט של השקעה לטווח ארוך), ככה היא מאתגרת אותי בשוק ההון – כל כך קל לצאת ולהיכנס ולרדוף אחרי טרנדים ולנסות ״לנצחאתהשוק״, וכל כך קשה לעבור את רכבת ההרים של התנודתיות (זה אחרת לגמרי להסתכל על רכבות הרים ולנסוע בהן), וכל כך קשה להימנע מאשליית הכסף הקל שבתזמון השוק, שאם יש סכנה אמיתית בשוק ההון – היא אני כמשקיע.

ואז עלה דיון מרתק

• האם אפשר ליהנות מכל העולמות?
• האם אפשר להשקיע בנדל״ן דרך שוק ההון?

עקרונית, ברור שהתשובה היא כן, אבל האם, מעבר לדירת המגורים, זו אכן חלופה ראויה? שבוע שעבר הזמנתי לשיחה אצלי במשרד את דניאל טופז (היסטוריה מטורפת בשוק ההון, והיום בעלים ומנהל של קרנות גידור) לענות על השאלה; האם ניתן להשתמש בשוק ההון כדי ליצר חשיפה ראויה לנדל״ן. מן הסתם לא הסכמנו על הכל אבל אין כמו לשנות את דעתי מפעם לפעם.