הציעו לכם עסקת נדלן בארה"ב שנראת טוב? רוצים לבדוק אם העסקה טובה (או לפחות לא רעה) ולא יודעים איך? אם אתם מתכננים לקנות רק בית אחד בארה"ב ואין לכם כח לעשות הכשרה בנושא, יש כמה דברים שאפשר לבדוק בעצמכם די בקלות ולהגן על עצמכם לפחות באופן בסיסי מהדברים הגדולים.
לפני כן, הערה:
- בפוסט הזה אני אכתוב רק על עסקאות רנטל פשוטות (לקנות בית קיים + שיפוץ קטן עד 10,000 דולר + להשכיר).
- אני רושם רק את דעתי כאן, לא לתבוע אותי בבקשה.
- אני רושם את הדרכים שהן הכי קלות ודורשות הכי מעט זמן. יש דרכים יותר ארוכות שדורשות יותר זמן, מאמץ, הכשרה וכו'…
- אני אישית ממליץ לעשות עסקאות נדל"ן רק עם אנשים שקיבלתם עליהם המלצות (ברבים), כי פער הידע בנדל"ן בינכם לבין היזם הם גדולים ואם הם באמת ירצו לעקוץ אתכם, הם כנראה יצליחו.
מה כדאי לבדוק + זמן הבדיקה
(סה"כ באיזור 60 – 120 דקות לא כולל בדיקת בונוס למחיר הנכס):
- מחיר הנכס – לבדוק שקונים את הנכס מתחת למחיר השוק. 15-30 דקות.
- דמי שכירות – לבדוק שגובה דמי שכירות שהיזם הכניס באקסל נכון. 10-20 דקות.
- עלות שיפוץ – לבדוק שעלות שיפוץ הנכס עכשיו ובהמשך נלקחה בחשבון בחישוב תשואה. 30-60 דקות.
- ביטוח הנכס – שחברת ביטוח מוכנה לבטח את הנכס והדיירים בו. 5-10 דקות.
- מחיר הנכס – משך בדיקה משך בדיקה 15-30 דקות (כולל בונוס 15-60 דקות).
אנחנו תמיד רוצים לקנות מתחת למחיר השוק (מכל מני סיבות, לא אכנס לזה כאן עכשיו, אבל זה הגיוני שכדאי, נכון?) מה בודקים: לוודא שאנחנו משלמים על הנכס עצמו + מחיר שיפוץ + העמלה ליזם (מי שמציע לכם את העסקה) פחות משווי הנכס בשוק.
איך בודקים נדלן בארה"ב?
- שואלים את היזם בכמה נמכרו בתים דומים באיזור (אותו גודל/מספר חדרים/רמת שיפוץ)
- מבקשים לראות את הבתים האלה על המפה ותמונות שלהם מבפנים ומבחוץ. לבדוק שהבתים שהוא/היא מראה לנו נמצאים ברחוב של הבית שלנו/מאוד קרוב אליו והם דומים לבית שלנו מבחינת: מספר חדרים, גודל, רמת שיפוץ.
- בונוס (מומלץ בחום) – לאנשים שרוצים לוודא אפילו יותר – לנסות למכור את הנכס עוד לפני שקנינו אותו באמצעות שיחות למתווכים שיש להם ניסיון במכירת בתים באיזור. דורש לעשות 5-10 שיחות לארה"ב (זה חינם דרך אפליקציית Textnow, כתבתי הוראות לזה בסוף הפוסט).
מחיר שכירות – טלפון לחברת הניהול
משך בדיקה – 10-20 דקות.
- מבקשים מהיזם לדבר עם חברת הניהול שמצא עבורכם (החברה שתמצא לכם דיירים, תהיה בקשר עם הדיירים, תאסוף את הכסף, תטפל בתלונות של הדיירים והתקלות הקטנות בבית).
- מתקשרים אליה ושואלים כמה שכירות אתם יכולים לקבל על הבית. (הם רק צריכים את כתובת הבית).
- נכנסים לאתר www.rentometer.com מזינים את כתובת הבית ומספר החדרים ובודקים מחיר שכירות ממוצע וחציון – רואים שזה דומה למה שהיזם הכניס לאקסל.
- בונוס – אפשר לשאול את הפקיד/פקידה שתענה האם לדעתה האיזור מתפתח ומה מתפתח שם – כדי לקבל תחושה אם תהיה שם עליית ערך (עדיין ספקולטיבי אבל יותר מכלום)
עלות שיפוץ
משך בדיקה – 30-60 דקות.
- מבקשים מהיזם את מספר הטלפון של האינספקטור (הבחור שעשה בדיקת עומק לבית כולל יסודות, חשמל, צנרת, גג וכו'…)
- מתקשרים לאינספקטור שואלים אותו מה הדברים הגדולים שצריך לתקן בבית – רושמים.
- שואלים את היזם האם בשיפוץ שהוא מתכנן הוא כלל את כל הדברים האלה, ואם לא אז מתי הוא מתכנן שנעשה אותם, ומה תהיה התשואה כולל התיקונים האלה.
ביטוח הנכס
משך בדיקה 0- 5-10 דקות.
בודקים שחברת ביטוח הסכימה לבטח את הנכס שלכם. איך בודקים: מבקשים מהיזם את מסמך הביטוח של הנכס (שקיבל מסוכן הביטוח) ורואים את הכתובת של הנכס במסמך.
בונוס – וידוא מחיר הנכס
- נכנסים לאתר www.zillow.com.
- מזינים את הכתובת של הנכס שהציעו לכם (לבקש מהיזם את הכתובת).
- מסמנים “Sold” (כדי לראות רק נכסים שכבר נמכרו באיזור הבית שמציעים לכם).
- מקליקים על בית שנמכר (מסומן בנקודה צהובה).
- גוללים למטה ויש שם מקום להשאיר פרטים ולשלוח הודעה לסוכן שמכר את הנכס.
- אם מספר הטלפון של הסוכן רשום מתקשרים. (דרך אפליקציית textnow – זה חינם).
- אם מספר הטלפון של הסוכן לא רשום – אז יש מקום להשאיר הודעה – בתיבת ההודעה רושמים לו שאתם רוצים למכור נכס בבעלותכם ברחוב שלו (כן למכור, כי אנחנו רוצים לוודא שאחרי הקניה נוכל למכור אותו מיד לפחות באותו מחיר).
- בשדה של הטלפון תזינו את המספר האמריקאי שלכם (אתם מקבלים אותו בהתקלה של אפליקציית textnow)
- נכנסים באותה צורה לעוד 5-15 נכסים שנמכרו בסביבה הזאת (כי יחזרו אליכם רק 1-3 סוכנים)
- בטווח של יום יומיים תקבלו שיחה מהסוכן/ים ותגידו להם שחתמתם על חוזה קניית בית ברחוב שהוא מכר נכס (לאמר לו את הכתובת) ולשאול אותו בכמה הוא חושב שיצליח למכור לכם אותו בעוד חודש במידה והנכס במצב סביר, ומוכן להשכרה ברמה בסיסית.
- הסוכנים מאוד נחמדים ויבצעו עבורכם את הבדיקה.
סיכום על נדלן בארה"ב
למה הם עושים את זה? הם נחמדים. האם אנחנו מעבידים אותם סתם? לא, כי יכול להיות שעוד חודשיים נצטרך את הכסף (לידה/קורונה/השקעה אחרת עם יותר תשואה/רוצים לקנות בית בארץ וכו'…) ואז אנחנו נשתמש בשירותים שלהם למכור את הנכס שלנו.
