בעסקאות נדל"ן בארה״ב לא יוצרים כסף מאוויר!

הפאונטה של הפוסט: בעסקאות נדל"ן לא יוצרים כסף מאוויר, מה שקורה כאן זה מה שאנחנו רואים בהמון סיטואציות בחיים. בעלי העניין מקבלים משהו שהם רוצים ובתמורה נותנים משהו שהם פחות צריכים. אני מאוד רוצה הכנסה פאסיבית אבל חסר לי כסף נזיל אז אני משקיע זמן ואנרגיה, המשקיע והבנק רוצים הכנסה שוטפת אז הם משקיעים כסף נזיל, המוכר רוצה שקט נפשי אז מוותר על כמות מסוימת של כסף וכו'…

האם תמיד מישהו יוצא פראייר (נדפק) בעסקת נדל״ן?

או במילים אחרות האם בעסקת נדל"ן ייתכן שכולם מרוויחים? לדעתי כן. אדגים זאת באמצעות העסקה האחרונה שעשיתי (לפני שבועיים) יחד עם השותפה האלופה שלי Bat-El Avni-Levi + משקיע.

שלב 1 – אציג את העסקה בקצרה.
שלב 2 – אמנה את כל בעליי העניין בעסקה ומה כל אחד הפסיד/השקיע בעסקה ומה הרוויח בה.

שלב 1

קנינו דופלקס (2 יחידות) גדול באינדיאנאפוליס, עם דיירים בפנים, דורש שיפוץ. המוכר היה בעלים מבוגר עייף של הנכס (מ-2007), שניהל את הנכס בעצמו עד המכירה. הדיירים היו בפנים כבר כמה שנים (ואפילו הכניסו לנו תשלום שכירות ראשון).

  • השקעה כוללת בעסקה: 53,760$
  • רווח שנתי צפוי: 7,061$
  • חישוב תשואה: 13.1% (עסקה בפירוט למטה).
  • את הכסף לעסקה גייסנו משני מקורות: 80% ממשקיע, 20% מהבנק.

הערה חשובה: התשואה לא כוללת עליית/ירדת ערך בעקבות הקורונה – אם תהיה ירידת ערך, נמשיך להשכיר את הנכס והתשואה לא נפגעת (לקחנו מרווח ביטחון 20% על תשלום שכירות). אם תהיה עליית ערך, תהיה אפשרות למכור ברווח אבל המטרה כאן היא הכנסה תזרימית קבועה.

שלב 2

בוריס (אני) – השקיע זמן ואנרגיה, הרוויח הכנסה פאסיבית (+ידע +ניסיון).
בת אל (השותפה האלופה שלי) – השקיעה זמן ואנרגיה, הרוויחה הכנסה פאסיבית (+ידע +ניסיון).
משקיע – השקיע כסף ששכב בעובר ושב בבנק ללא תשואה, הרוויח הכנסה פסיבית, הפסיד חלקית את נזילות הכסף שהושקע (אפשר למכור את הבית אבל זה לא מיד, במיוחד אם רוצים במחיר טוב).
בנק – השקיע כסף, הרוויח ריבית.
מוכר הנכס – הפסיד את הנכס, הרוויח מעליית ערך, נהנה ממכירה קלה ללא עצבים, שמר על הבריאות, ובעיקר הרוויח שקט נפשי מניהול הנכס.
מתווך – השקיע זמן ואנרגיה, הרוויח עמלת תיווך.
קבלן שיפוצים – הולך להשקיע זמן ואנרגיה, הולך להרוויח כסף על השיפוץ.
הדיירים – לא השקיעו כלום, ויקבלו בית מתוקתק לאחר השיפוץ (תו"כ שהם בבית).
השכנים והשכונה – הרוויחה בית שנראה יותר טוב.
מדינת אינדיאנה – הרוויחה תשלום מיסים מכסף זר (כסף שנכנס למדינה).
חברת הטייטל – הרוויחה כסף על תפעול משפטי של העסקה בין המוכר/הקונה/המדינה.
חברת הביטוח של הנכס – הרוויחה לקוח (לא יודע אם הנכס היה מבוטח לפני שקנינו).
מדינת ישראל – תמיד אוהבת להיות שותפה בכל הכנסה שאני יוצר, אבל משום מה לא בהוצאות שלי.

האם יש מישהו שהפסיד מהעסקה?

אפשר לנסות לטעון שהמוכר הפסיד כסף בגלל שמכר מתחת למחיר השוק (ב-20%-30%) אבל צריך לזכור שמכירת נכס יכולה לקחת חודשים ארוכים, שבהם רבים יבואו לראות את הנכס, חלקם יחתמו על חוזה, לא יקבלו משכנתא והעסקה תיפול. יש מחיר גבוה של זמן ובריאות שהמוכר "משלם" על מכירה ממושכת של הנכס במחיר השוק (או קרוב אליו). חוץ מזה, יכול להיות שהוא חושב שהמחירים ירדו, ובמכירה של הנכס כרגע הוא גם מרוויח וודאות (מרכיב חשוב בשקט נפשי). יש אנשים שיותר חשובה להם הבריאות שלהם, הזמן שלהם וכסף הוא לאו דווקא הדבר שהכי חשוב להם בנקודה שבה נמצאים כרגע.

נקודה חשובה

לבצע עסקאות נדל"ן מהסוג הזה, זה לא משהו מאוד קשה, כדי ליצור עסקאות צריך שבן אדם, בדר"כ לפחות שניים, ישקיעו את כל אחד מהרכיבים הבאים ואם יש לך אחד מהם אתה יכול להצטרף למשחק.

  • זמן (כמה עשרות שעות, אם אתה מנוסה אז פחות).
  • אנרגיה (בזמן העבודה ליצירת העסקה, צריך לעבוד מול כל בעלי העניין שרשמתי למעלה).
  • כסף (כמה עשרות אלפי דולרים).
  • ידע (הכשרה ו/או ליווי צמוד של מישהו שעשה את זה).

לי אישית אין מספיק מכל אחד מהרכיבים האלה כדי לעשות עסקה בעצמי. מה שיש לי זה קצת זמן + הרבה אנרגיה + ידע. לכן אני מתחבר לשותפה שלי שמשלימה לי זמן, אנרגיה וידע נוסף + המשקיע והבנק שמשלימים לי את רכיב הכסף.

טיפ

אני מזמין את כל מי שיש לו כסף לעשות עסקאות נדל"ן בארץ ובחו"ל. אם אתם סומכים על מישהו מספיק אתם יכולים לתת לו כסף ולקבל הכנסה פאסיבית ולהנות. אבל בשביל השקט הנפשי שלכם, מה שאני ממליץ אפילו יותר זה ללמוד את החומר, לפחות את הבסיס, כדי שתוכלו לדעת אם עסקה שמוכרים לכם היא טובה או לא. כי גם מי שאתם סומכים עליו יכול לא לשים לב למשהו, במיוחד אם הוא עובד לבד.

למעוניינים – העסקה בפירוט:

עלות הקמת העסקה:

מחיר הבית כולל עמלת מתווך כולל דמי סגירה – 43,537$
תשלום לבחינת תקינות הבית (איש מקצוע שנקרא אינספקטור) – 350$
שיפוצים (בחירה) – 9,693$ (שיפוצים שהבית יהיה מושלם מכל הבחינות כולל מקדם בטחון של 50% למקרה של חריגה בתקציב, הצעת המחיר שקיבלנו לשיפוץ 6,462$)
עמלת העברת כסף + עמלת המרת שקלים לדולרים סה"כ כ- 180$
הוצאות שנתיות – סה"כ 5,419$
ארנונה – 520$
ביטוח נכס ודיירים – 1203$
חשבונות מים וביוב (מוערך ע"פ היסטוריית חשבונות) – 1,200$
חברת ניהול (איסוף כסף, ביצוע תיקונים, מענה לדיירים…) – 1,248$
תיקונים קטנים בבית + אם דייר יעזוב (מעריך 10% מכנסה שנתית) – 1,248$
שאר החשבונות – 0 (הדיירים משלמים)
הכנסות שנתיות (הכנסה משכירות) – סה"כ 12,480$

הערה חשובה: לפי חוזה שכירות 15,600$ בשנה אבל הורדנו 20% (מרווח ביטחון) בגלל שקורונה ויש סיכון שהדיירים לא ישלמו 20% מהזמן/מהכסף. בינתיים שכירות על החודש הראשון נכנסה ללא תקלות.

סיכום:

  • רווח שנתי צפוי: 7,061$
  • השקעה כוללת בעסקה: 53,760$
  • חישוב תשואה: 13.1%
כל הנאמר בכתבה הוא בגדר דעה אישית, ואין להסתמך עליו לצורך קבלת החלטות פיננסיות. בנושאים פיננסיים יש להתייעץ עם מומחה.
כתבה מאת: בוריס קפלן

תוכן עניינים

כתבות נוספות שעלולות לעניין אתכם
אבטלה בארצות הברית

מה קורה עם האבטלה בארצות הברית בשנת 2024?! ומה יהיה ב-2025?

רדיט

האם רדיט (Reddit) בדרך להיות Facebook הבאה?!

מניית אלביט

מה קורה עם מניית אלביט?!

ניתוח מניית נטפליקס

מניית נטפליקס צנחה ב-9% ברבעון הראשון של 2024

אינטראקטיב ברוקרס

הגיע הזמן לחקור את אינטראקטיב ברוקרס!

בנק בישראל

כל מה שחייבים לדעת על המערכת הבנקאית - חלק ב'