רוצים לקנות דירה עם כמה שפחות הון עצמי? כמות ההון העצמי שתצטרכו מאוד מושפעת מהערכת השמאי. למי שלא מכיר, שמאי זה בעל מקצוע שהבנק משתמש בו (אדבר גם על שמאות מקדימה) כדי להעריך את שווי הדירה שקניתם. אם קניתם דירה במיליון זה לא אומר שהדירה שווה מיליון מבחינת הבנק. הבנק מוכן לתת לכם 75% (למשל) מהמחיר שהדירה שווה מבחינתו (לא 75% מהמחיר שקניתם, למרות שהם יכולים להיות זהים אם קניתם במחיר טוב ובחרתם שמאי טוב).
יכול להיות שתקנו דירה במיליון שקל, תצפו לקבל מהבנק משכנתא של 750 אלף ואז בפועל יבוא שמאי של הבנק ויעריך את הדירה ב-800 אלף ולכן תקבלו רק 600 אלף משכנתא (75% מ-800 אלף). אם קיבלתם 600 אלף כמשכנתא במקום 750 אלף זה אומר שאתם צריכים להביא 150 אלף יותר הון עצמי. כלומר חשבתם שתצטרכו להביא כהון עצמי לדירה 250 אלף לדירה ובפועל אתם צריכים להביא 400 אלף. מבאס. אם אין לכם את הכסף אבל כבר חתמתם על חוזה הרכישה של הדירה, אתם בבעיה.
או שתמציאו מאיפשהו את הכסף או שתוותרו על הדירה ותשלמו למוכר קנס על ביטול העסקה, למשל 100 אלף שקלים. כואב מאוד איה איה.
אז מה עושים כדי שזה לא יקרה?
- אם אתם עם הון עצמי גבולי לעסקה תביאו שמאי פרטי מקדים לפני שאתם חותמים על העסקה! (תוודא רק שהוא עובד עם הבנקים שאתם שוקלים לקחת בהם משכנתא).
- אם לקחתם ליווי משקיעים/יועץ משכנתא שעושים הרבה עסקאות באיזור הם ידעו להמליץ לכם על שמאי מתאים לכתובת בה אתם רוצים לעשות עסקה.
מתי במיוחד כדאי לקחת שמאות מקדימה?
- בתקופת עליות מחירים – השמאי מתבסס על עסקאות עבר. בגלל שיש עליית מחירים, עסקאות העבר יהיו במחירים נמוכים יותר מהעסקה שאתם עושים. הוא יעריך אותה נמוך.
- בדירות שהם בתהליך פינוי בינוי/תמ״א – הדירה בד"כ תמכר במחיר גבוה יותר מאשר אם לא היה שם פינוי בינוי/תמא בתהליך, ולשמאי לא תמיד אכפת מזה, הוא מסתכל על עסקאות דומות שהיו בעבר.
- יכול להיות שאתם הבן אדם הראשון או השני שקונה דירה במתחם מאז שהתחיל תהליך הפינוי בינוי/תמא ולכן עסקאות העבר יהיו זולות ביחס למחיר שאתם קונים (בלי קשר לעליית מחירים) ולכן השמאות תהיה נמוכה מאוד ביחס למחיר שאתם קונים.
